買樓置業的幾個謬誤 (3)

很多人在股海浮沉，買買賣賣，賺膁蝕蝕，埋單計數，還是輸多贏少，能打平手已算「股壇高手」了，還未計中間銀行與證券行從中取利與利息成本，更休提跑贏通脹率。買樓除賺了中間的自住或租金外，即使遇到十年一遇的金融風暴、海嘯，只要守得住，咬實牙關的每個月準時供樓，十年廿年後，樓價總會回來，翻一兩翻也不是難事。誠然，在股市賺錢的人的比例的確比在樓市少，但問題是這現象真反映的是什麼？箇中的原因是什麼？

買樓置業對於大多數市民來說是一生人的大決定﹝專業炒家不在此列﹞，這一買一賣的大決定不容易下，亦不會輕易下。買了一個單位，不論是自住還是放租，大多數人看的不是一兩年會易手，再起買賣的念頭最少也是三五七年之後的事，在這三五七年的時間裡，不會想亦不會去看自己的物業市價為多少，只因市價多少也大概不會影響買賣該單位的決定。因為買賣樓宇實在太麻煩了。買時要多番睇樓，實地考察，多番比較，比較不同單位之餘還要比較不同銀行的按揭計劃，再比定息還是浮息化算，再來便是上律師樓簽樓契，辦手續，厘印；賣時更煩，自住的要搬家折騰一番﹝換樓的話上述所講買樓的程序要先多做一次﹞，放租的要待租約滿後裝修一般安排客人睇樓，連租約賣的要與租客多番斡旋安排準買家睇樓，開價還價，你進我退才定下成交價，再上律師樓，向銀行還款……敢問，這些不麻煩嗎？香港人日常工作已夠繁忙，有誰可以在一兩年作多次樓宇成交？其實職業炒家要視炒樓為全職亦非無道理，因為要炒樓多番買賣所需的確是要全職的時間！相比起股票買賣又如何，相比起來方便得難以置信：從前是到證券行透過經紀買賣，進而用電話落盤，隨著互聯網的盛行及網上理財保密度提升，現在買賣股票是指掌間的事，工作忙嗎？早在開市前已可落五花八門的買賣盤，競價盤、限制盤、市價盤、止蝕盤、雙向限價盤，林林總總，以應付市場的迅息萬變。

這分別的結果是大多數人買樓置業「被迫」作長線投資，而在股票市場的投資者則可長可短。從資產的流動性﹝Liquidity﹞看來買股票是強勝於買樓置樓的。很簡單，持有市值二百萬的匯控股票與持有市值二百萬的一個單位相比，當有急需套現的需要時這流動性的分別便立杆見影了。比如說有意外需要大筆現金做手術，現沽匯豐股票至少不需討價還價，不會被人知你有現金壓力而被大手壓價，「T+2」 交易後兩天便有現金在手；賣樓套現呢？從找代理、買家計，到討價還價，買家巧施拖刀計再將價殺下十數萬，最後收到銀行的現款至少也得一兩個星期或以上。可惜的是這流動性的強勝正是股票投資者損手的源頭。

大市一天之內恒指波幅數百點已是震盪，其實只是上下波幅一兩個百分點而己，但這波幅已升穿或跌穿很多心理價位，這時輿輪紛起：大升者或說已累積一定升幅，後市有回吐隱憂；大跌時則說尚未見支持，有破位之慮。既然股票如此流動，何不早點套現？這樣一來，本來買下股票打算長線持有的見有小利便紛紛套現，變為短視投資；嚴守止蝕的亦是一樣，君子報仇十年未晚也！這結果是投資者大多未能認清自己的投資目的：短炒還是長期持有。敢問樓市十年能翻兩翻大賺一兩倍，股市沒有這樣的奇葩嗎？大有股在！中國人壽上市時市值只有幾元，今時今日已是三十元，升值六倍；騰信、比亞迪的升幅更是驚人，這些股票買下風險不高，至少不會跌至廢紙，什麼股票專家也說前景很好，可以長線持有，但敢問又有誰從一開始持有至現今？上升百分之五十不放者已是定力十足，一倍呢？兩倍又如何？有誰能抵受這現金套現的誘惑？唯一能守到現在的應該是抽新股時寄到家中，收到一紙股票的持有者，因為這現貨股票要存放到銀行或證券商才能買賣，放在「床下底」的股票流動性大有不足，現在卻是奇貨可居。

正是這資產流動性的方便限制了股票資產的升幅。在樓市，買賣的麻煩不會令投資者動輒生止賺或止蝕的念頭，上下百分之十、二十也不為所動，便易於守得雲開見月明了。

再說地產市場與股票市場另一大分別則是資訊的流通性。股票價格、成交額、買賣差價、市場消息等在這時代是每分鐘轟炸著大眾。電台、電視台、街上的大型熒幕、手提電話等不同的媒介都重覆不斷提供著最新的市場資訊，想置身事外也難；相反，樓價並不是公開透明的，縱然報章有每週成交個案及價格，但這不代表著每位業主手上的單位的市價。樓市的定價要視乎每個單位的位置、層數、大小、座向、以至間隔、裝修、還價技巧，銀行估價有助參考但不代表買賣協定的樓價。  換句話說，股票市場的資訊透明度高，當中所售賣的貨物是單一的，較接近完全市場競爭﹝complete competition﹞，每年盈利、大股東持股量、市場流通量、收購集資消息、重大股權變動，無一不在證監會的規定下必予以公開；而樓市的資訊流通遠不如股票，要知一個單位的合理價格要掌握的資訊比股票多亦不容易掌握，除了在田土廳找到的資料外，更多不寫在白紙黑字上，如是否兇宅？裝修如何？水電供應是否穩定？週邊景觀是山墳還是海景，鄰近名校還是堆填區？將來週邊是建遊輪碼頭還是港鐵新支線？這些資訊大大 影響樓價卻只能靠道聽途說了。可嘆的是，股票市場的資產流動性與資訊流通性越高，散戶因一時的風吹草動而作出不理性的投資買賣行為便越常見，因投資的心理因素而令股票市場的優點成了損手的主因。