再說資金回報，分兩種，一是資金穩定的回報，亦即資 本的「利息﹝interest﹞」；一是資產價格本身升值而得之回報。穩定的資金回報能勝過通脹率已是正回報或「正利息」，在這零息年代，資金的回報以年利率算，每年有穩定的五厘算是很不錯的長遠投資了。買樓置業的穩定資本回報就是租金；相對而言，外幣投資是外幣利息﹝如澳紐幣等貨幣利息特高﹞，股票則是該公司所派的股息，而儲蓄保險則是每年所派的紅利了。
買樓放租的資本回報有多少呢？舉一個朋友的實例說說。樓價二百零八萬，放租每月租金七千五百元，年回報為九萬元，計得年回報率四厘三二。不算很高。相比起其他投資又如何？澳元定期存款現今一年定息約為四厘；投資一些藍籌股收息股亦有四至五厘股息；儲蓄保險的不保證紅利也約有五厘。換句話說，如果有二百零八萬的資金，將其投資於地產、大藍籌、澳元等每年的資本回報均大約為八至十萬元，跟收租的分別不大，分別在於你是收港元還是外幣；每個月收租遇是每年或每季收息，買樓放租並不是回報特別高的投資選擇。當然，投資講眼光，一流眼光的投資者或許可找到年回報率達八厘的樓盤，但要慧眼識英雄了。﹝當然，在股海上要找高息且穩定的投資亦是眼光所在﹞一般來說，收租有四厘的回報是很不錯了。可是，放租有一隱憂，就是租約與租約之間的空置期。要找租客不難，但要找一個合適的租客而要相信他能準時交租又不會將自己的物業搞得一塌糊塗卻十分不容易。物業代理便大行其道，或要托朋友之情介紹熟人放租，一般單位放租的空置期一兩月個很常見，找到不到合適的租客空置一年半載亦大有人在。空置一個月，該年收租回報則下跌十二分之一，用上述的例子計回報率則只有三厘九七；空置三個月，則只有三厘二四的回報率。這空置的問題可不是一次過而已，現今的租約通常為「一年生，一年死」，即是一年後租客與業主隨時可以斷租，只需一個月事前通知。很難在那一個月的通知期內找到新的租客﹝租客可以拒絕在其租住其間讓其他人睇樓﹞，何況斷租後亦需將單位再裝修一番才便於找新的租客，加上那一星期至十日的免租期，空置期說兩個月是不為多了。每一至兩年出現這空置期，其實就是在蠶食那四厘多的資本回報。
再說資產本身的潛在升幅，這很難說，論股票與地產均可以大升或大跌，匯市大幅波動升跌動輒一倍比較罕見﹝不論升跌，貨幣幣值轉變一倍也是任何一個國家經濟也承受不了的﹞。除了看資產本身的質素﹝股票則是公司本身的營運、毛利，物業則是單位本身的地段、座向、配套等﹞，還要看市場的風向、政府政策的施行。比較可比的是地產股與地產物業。地產市道輰旺，樓價上升，會反映在地產股的利潤與股價之上，兩者上升或下跌的方向大致相仿但幅度不一。籠統地說，地產股的潛在升幅﹝或跌幅﹞會比單一地產單位的潛在升幅為小，因為同一地產商旗下的不同地產項目或賺或蝕，利潤或多或少，在整個地產商的角度來說是將利潤均分了，亦是將風險均分了；進一步而言，反映整個地產市道的指數波幅亦比單一的地產股為少。
從這角度看，的而且確，買樓置業的潛在資產升幅是比把錢押在地產股為高，但投資市場以至這個地界均有一個鐵律：潛在利潤越高者，潛在風險亦越高，並無例外﹝這裡說的只是資產價格升跌的波幅而已，還未將槓桿風險計算在內﹞。要數投資風險與回報高，股票市場亦不乏選擇，相比地產市場有過之而無不及，許多「毫子股」或「仙士股」單日上下波幅可以倍計，更可跌至體無完膚，以至「一文不值」；這在地產市場不常見。相反若買的是穩打穩紥的公用股，有著平穩的資本回報則不能期望資產本身大幅升值，魚與熊掌不可得兼。故此，資產本身的潛在升幅取決於投資者本身的投資眼光與風險的承擔能力，買樓與股票一樣；買樓置業可致大富，亦可血本無歸，九七金融風暴、零三年「沙士」，香港的樓價跌到哪裡去？帳面損失七八成的業主比比皆是，苦守十年到今時今日才剛見天日。
一般市民傾向買樓的想法是買樓能「保值」，即使樓價下跌，亦有「磚頭」在手，進可攻，退可守，不似買股票般只剩廢紙一堆。但這看法從上述所說機會成本及資本回報的角度看來是站不住腳的，只要你投資有道，投資的那間公司沒有倒閉，保持業務增長，也一樣能保值，當然公司派息也如租樓一樣沒有保證。
沒有留言:
張貼留言