投資涉及交易費用，亦直接影響到該投資的回報。買賣基金，當中聘請了許多高薪厚職的基金經理為你打理基金內的資產分佈，化零為整，便於投資千里之外的新興市場，當中牽涉的費用便反映在基金的初次交易徵費及每年的管理費用之中，高達百分之二至五，另加買賣的手續費，轉基金的費用等，以至月供基金的交易費用不菲，至少蠶食了升幅的百分之五；外幣投資一般不收手續費，其交易費用在外幣的買賣差價，亦為銀行的利潤所在，不同銀行、不同外幣買賣差價有異；股票投資的交易費用為經紀佣金、印花稅、存倉費等， 證券行與銀行之間競爭激烈，一買一賣的交易費用約為總成交額的百分之二，亦即是說，一百元買了匯控，要到一百零二元賣才平手離場。樓市的交易費用高得驚人，一買一賣的經紀佣金﹝通常為交易價的百分之一﹞、印花稅、厘印費、律師費，動輒十數二十萬，總括來算即是高達樓價的百分之十！二百萬的樓，升值了百分之十亦只能打個平手，在股票市場裏，股價升百分之十已是很多短視投資者的投資目標了！這高昂的交易費用僅見於地產市場，是否化算的投資看倌自裁之，但絕不可忽視。以上所說僅限於真金白銀的交易費用，而用於買賣樓宇，睇樓格價，道聽途說的時間心血的機會成本還未計算在內，這些正與上述所說的流動性與資訊流通性成反比。這些交易費用高得能養活整個數以十萬計的地產代理行業，因為這些中間人角色正是要減低當中的交易費用而存在的。
買樓投資的最大好處是能以物業本身與銀行作抵押，借巨款以供投資，動輒三數百萬借貸，我敢說這是大多數人一生最大的賭注與投資。銀行不做蝕本生意，單以個人的收入一來作抵押﹝通常以個人月入的六倍為上限﹞，風險太大，借不了那麼大筆的資金作股票或外幣等其他投資﹝短期的孖展除外﹞。但有物業在手，便不怕長期的「低息貸款」，還不了錢嗎？簡單得很，把物業收回來，作銀主盤拍賣還債。換句話說，有心作大投資、大買賣但手頭卻沒有那麼多資金的投資者，除了孖展外，買地產投資是唯一可以小駁大的方法，亦即所謂「摃桿效應」。世界沒有免費午餐，潛在回報高的投資，潛在風險也高，公平得很。很簡單的數學，借九成按揭就是一比十的摃桿比率﹝除去中間高昂的交易費用及銀行估價不足的因素，摃桿比率會低一點﹞，這與借九成的孖展用以買恒指期貨只有兩點分別：一是借孖展炒期貨是較短期的投資，一買一賣後本利歸還，不似樓按般攤分多年還債；二是借孖展投資當市況逆轉時投資者需為資產的價格下跌而需「補倉」或「斬倉」，以保障銀行的本身利益，樓按則沒有這回事，樓價跌得七零八落亦不會有斬倉之舉，這分別造成了大量債主臨門破產收場及大量的負資產。這兩者的孰優孰劣無從判斷，奇怪的是大多數人都知道孖展風險高，家長們敦敦告誡後輩莫貪一時之快沾手這可家破人亡的玩意，但卻借錢鼓勵自己的子女身負重債借按揭買樓，市況不合而成負資產又能怨誰？
買樓以達安居樂業之境，我沒有理由反對，這亦是我其中一個工作目標，但這文章想釐清的是一些買樓作投資的謬誤，以為買樓放租是穩賺﹝risk free﹞且除首期外不用付出自然會有租客月復月、年復年地將業權奉獻給你。這是一種天真的幻想。置業投資有其好處及風險，是否選擇這種投資方式應判斷自己對該市場的掌握是否足夠，而不是因買樓置業的不便利之處而「迫」自己身背負巨債來儲蓄投資。儲蓄靠的是自制能力而不是債務壓力。自置物業最大的好處是真的做到「安居」，不用擔心兩年租約後會不會加租，甚或不穫續租，被迫遷居。搬屋的麻煩我試過，很多人都試過，避免這樣的折騰而選擇置業是無可厚非的，不用住每一間屋均感覺自己只是一個過客，裝一個吊櫃、在牆上鑽一個洞均綁手綁腳，可以在屬於自己的天地裡大展拳腳，落地生根，豈不快哉？故此買樓置業最好的諗法是視之為一種消費，一種享受，而非一種投資。就好像買下一枚勞力士名表、一件金鑽首飾，自己享受，不是租的，那種佔有慾正是一擲千金的誘因。幾年過後，保養得宜，眼光獨到，市場有價，是額外的獎勵了。買樓置業也是一樣，供樓沒有壓力，即使樓價下跌也住得心安理得，即便是負資產又有何慮？看倌如是資金雄厚、消息靈通的專業投資者，當然不在此列了。
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