買樓置業的幾個謬誤 (4)

投資涉及交易費用，亦直接影響到該投資的回報。買賣基金，當中聘請了許多高薪厚職的基金經理為你打理基金內的資產分佈，化零為整，便於投資千里之外的新興市場，當中牽涉的費用便反映在基金的初次交易徵費及每年的管理費用之中，高達百分之二至五，另加買賣的手續費，轉基金的費用等，以至月供基金的交易費用不菲，至少蠶食了升幅的百分之五；外幣投資一般不收手續費，其交易費用在外幣的買賣差價，亦為銀行的利潤所在，不同銀行、不同外幣買賣差價有異；股票投資的交易費用為經紀佣金、印花稅、存倉費等， 證券行與銀行之間競爭激烈，一買一賣的交易費用約為總成交額的百分之二，亦即是說，一百元買了匯控，要到一百零二元賣才平手離場。樓市的交易費用高得驚人，一買一賣的經紀佣金﹝通常為交易價的百分之一﹞、印花稅、厘印費、律師費，動輒十數二十萬，總括來算即是高達樓價的百分之十！二百萬的樓，升值了百分之十亦只能打個平手，在股票市場裏，股價升百分之十已是很多短視投資者的投資目標了！這高昂的交易費用僅見於地產市場，是否化算的投資看倌自裁之，但絕不可忽視。以上所說僅限於真金白銀的交易費用，而用於買賣樓宇，睇樓格價，道聽途說的時間心血的機會成本還未計算在內，這些正與上述所說的流動性與資訊流通性成反比。這些交易費用高得能養活整個數以十萬計的地產代理行業，因為這些中間人角色正是要減低當中的交易費用而存在的。

買樓投資的最大好處是能以物業本身與銀行作抵押，借巨款以供投資，動輒三數百萬借貸，我敢說這是大多數人一生最大的賭注與投資。銀行不做蝕本生意，單以個人的收入一來作抵押﹝通常以個人月入的六倍為上限﹞，風險太大，借不了那麼大筆的資金作股票或外幣等其他投資﹝短期的孖展除外﹞。但有物業在手，便不怕長期的「低息貸款」，還不了錢嗎？簡單得很，把物業收回來，作銀主盤拍賣還債。換句話說，有心作大投資、大買賣但手頭卻沒有那麼多資金的投資者，除了孖展外，買地產投資是唯一可以小駁大的方法，亦即所謂「摃桿效應」。世界沒有免費午餐，潛在回報高的投資，潛在風險也高，公平得很。很簡單的數學，借九成按揭就是一比十的摃桿比率﹝除去中間高昂的交易費用及銀行估價不足的因素，摃桿比率會低一點﹞，這與借九成的孖展用以買恒指期貨只有兩點分別：一是借孖展炒期貨是較短期的投資，一買一賣後本利歸還，不似樓按般攤分多年還債；二是借孖展投資當市況逆轉時投資者需為資產的價格下跌而需「補倉」或「斬倉」，以保障銀行的本身利益，樓按則沒有這回事，樓價跌得七零八落亦不會有斬倉之舉，這分別造成了大量債主臨門破產收場及大量的負資產。這兩者的孰優孰劣無從判斷，奇怪的是大多數人都知道孖展風險高，家長們敦敦告誡後輩莫貪一時之快沾手這可家破人亡的玩意，但卻借錢鼓勵自己的子女身負重債借按揭買樓，市況不合而成負資產又能怨誰？

買樓以達安居樂業之境，我沒有理由反對，這亦是我其中一個工作目標，但這文章想釐清的是一些買樓作投資的謬誤，以為買樓放租是穩賺﹝risk free﹞且除首期外不用付出自然會有租客月復月、年復年地將業權奉獻給你。這是一種天真的幻想。置業投資有其好處及風險，是否選擇這種投資方式應判斷自己對該市場的掌握是否足夠，而不是因買樓置業的不便利之處而「迫」自己身背負巨債來儲蓄投資。儲蓄靠的是自制能力而不是債務壓力。自置物業最大的好處是真的做到「安居」，不用擔心兩年租約後會不會加租，甚或不穫續租，被迫遷居。搬屋的麻煩我試過，很多人都試過，避免這樣的折騰而選擇置業是無可厚非的，不用住每一間屋均感覺自己只是一個過客，裝一個吊櫃、在牆上鑽一個洞均綁手綁腳，可以在屬於自己的天地裡大展拳腳，落地生根，豈不快哉？故此買樓置業最好的諗法是視之為一種消費，一種享受，而非一種投資。就好像買下一枚勞力士名表、一件金鑽首飾，自己享受，不是租的，那種佔有慾正是一擲千金的誘因。幾年過後，保養得宜，眼光獨到，市場有價，是額外的獎勵了。買樓置業也是一樣，供樓沒有壓力，即使樓價下跌也住得心安理得，即便是負資產又有何慮？看倌如是資金雄厚、消息靈通的專業投資者，當然不在此列了。

買樓置業的幾個謬誤 (3)

很多人在股海浮沉，買買賣賣，賺膁蝕蝕，埋單計數，還是輸多贏少，能打平手已算「股壇高手」了，還未計中間銀行與證券行從中取利與利息成本，更休提跑贏通脹率。買樓除賺了中間的自住或租金外，即使遇到十年一遇的金融風暴、海嘯，只要守得住，咬實牙關的每個月準時供樓，十年廿年後，樓價總會回來，翻一兩翻也不是難事。誠然，在股市賺錢的人的比例的確比在樓市少，但問題是這現象真反映的是什麼？箇中的原因是什麼？

買樓置業對於大多數市民來說是一生人的大決定﹝專業炒家不在此列﹞，這一買一賣的大決定不容易下，亦不會輕易下。買了一個單位，不論是自住還是放租，大多數人看的不是一兩年會易手，再起買賣的念頭最少也是三五七年之後的事，在這三五七年的時間裡，不會想亦不會去看自己的物業市價為多少，只因市價多少也大概不會影響買賣該單位的決定。因為買賣樓宇實在太麻煩了。買時要多番睇樓，實地考察，多番比較，比較不同單位之餘還要比較不同銀行的按揭計劃，再比定息還是浮息化算，再來便是上律師樓簽樓契，辦手續，厘印；賣時更煩，自住的要搬家折騰一番﹝換樓的話上述所講買樓的程序要先多做一次﹞，放租的要待租約滿後裝修一般安排客人睇樓，連租約賣的要與租客多番斡旋安排準買家睇樓，開價還價，你進我退才定下成交價，再上律師樓，向銀行還款……敢問，這些不麻煩嗎？香港人日常工作已夠繁忙，有誰可以在一兩年作多次樓宇成交？其實職業炒家要視炒樓為全職亦非無道理，因為要炒樓多番買賣所需的確是要全職的時間！相比起股票買賣又如何，相比起來方便得難以置信：從前是到證券行透過經紀買賣，進而用電話落盤，隨著互聯網的盛行及網上理財保密度提升，現在買賣股票是指掌間的事，工作忙嗎？早在開市前已可落五花八門的買賣盤，競價盤、限制盤、市價盤、止蝕盤、雙向限價盤，林林總總，以應付市場的迅息萬變。

這分別的結果是大多數人買樓置業「被迫」作長線投資，而在股票市場的投資者則可長可短。從資產的流動性﹝Liquidity﹞看來買股票是強勝於買樓置樓的。很簡單，持有市值二百萬的匯控股票與持有市值二百萬的一個單位相比，當有急需套現的需要時這流動性的分別便立杆見影了。比如說有意外需要大筆現金做手術，現沽匯豐股票至少不需討價還價，不會被人知你有現金壓力而被大手壓價，「T+2」 交易後兩天便有現金在手；賣樓套現呢？從找代理、買家計，到討價還價，買家巧施拖刀計再將價殺下十數萬，最後收到銀行的現款至少也得一兩個星期或以上。可惜的是這流動性的強勝正是股票投資者損手的源頭。

大市一天之內恒指波幅數百點已是震盪，其實只是上下波幅一兩個百分點而己，但這波幅已升穿或跌穿很多心理價位，這時輿輪紛起：大升者或說已累積一定升幅，後市有回吐隱憂；大跌時則說尚未見支持，有破位之慮。既然股票如此流動，何不早點套現？這樣一來，本來買下股票打算長線持有的見有小利便紛紛套現，變為短視投資；嚴守止蝕的亦是一樣，君子報仇十年未晚也！這結果是投資者大多未能認清自己的投資目的：短炒還是長期持有。敢問樓市十年能翻兩翻大賺一兩倍，股市沒有這樣的奇葩嗎？大有股在！中國人壽上市時市值只有幾元，今時今日已是三十元，升值六倍；騰信、比亞迪的升幅更是驚人，這些股票買下風險不高，至少不會跌至廢紙，什麼股票專家也說前景很好，可以長線持有，但敢問又有誰從一開始持有至現今？上升百分之五十不放者已是定力十足，一倍呢？兩倍又如何？有誰能抵受這現金套現的誘惑？唯一能守到現在的應該是抽新股時寄到家中，收到一紙股票的持有者，因為這現貨股票要存放到銀行或證券商才能買賣，放在「床下底」的股票流動性大有不足，現在卻是奇貨可居。

正是這資產流動性的方便限制了股票資產的升幅。在樓市，買賣的麻煩不會令投資者動輒生止賺或止蝕的念頭，上下百分之十、二十也不為所動，便易於守得雲開見月明了。

再說地產市場與股票市場另一大分別則是資訊的流通性。股票價格、成交額、買賣差價、市場消息等在這時代是每分鐘轟炸著大眾。電台、電視台、街上的大型熒幕、手提電話等不同的媒介都重覆不斷提供著最新的市場資訊，想置身事外也難；相反，樓價並不是公開透明的，縱然報章有每週成交個案及價格，但這不代表著每位業主手上的單位的市價。樓市的定價要視乎每個單位的位置、層數、大小、座向、以至間隔、裝修、還價技巧，銀行估價有助參考但不代表買賣協定的樓價。  換句話說，股票市場的資訊透明度高，當中所售賣的貨物是單一的，較接近完全市場競爭﹝complete competition﹞，每年盈利、大股東持股量、市場流通量、收購集資消息、重大股權變動，無一不在證監會的規定下必予以公開；而樓市的資訊流通遠不如股票，要知一個單位的合理價格要掌握的資訊比股票多亦不容易掌握，除了在田土廳找到的資料外，更多不寫在白紙黑字上，如是否兇宅？裝修如何？水電供應是否穩定？週邊景觀是山墳還是海景，鄰近名校還是堆填區？將來週邊是建遊輪碼頭還是港鐵新支線？這些資訊大大 影響樓價卻只能靠道聽途說了。可嘆的是，股票市場的資產流動性與資訊流通性越高，散戶因一時的風吹草動而作出不理性的投資買賣行為便越常見，因投資的心理因素而令股票市場的優點成了損手的主因。

買樓置業的幾個謬誤 (2)

再說資金回報，分兩種，一是資金穩定的回報，亦即資 本的「利息﹝interest﹞」；一是資產價格本身升值而得之回報。穩定的資金回報能勝過通脹率已是正回報或「正利息」，在這零息年代，資金的回報以年利率算，每年有穩定的五厘算是很不錯的長遠投資了。買樓置業的穩定資本回報就是租金；相對而言，外幣投資是外幣利息﹝如澳紐幣等貨幣利息特高﹞，股票則是該公司所派的股息，而儲蓄保險則是每年所派的紅利了。

買樓放租的資本回報有多少呢？舉一個朋友的實例說說。樓價二百零八萬，放租每月租金七千五百元，年回報為九萬元，計得年回報率四厘三二。不算很高。相比起其他投資又如何？澳元定期存款現今一年定息約為四厘；投資一些藍籌股收息股亦有四至五厘股息；儲蓄保險的不保證紅利也約有五厘。換句話說，如果有二百零八萬的資金，將其投資於地產、大藍籌、澳元等每年的資本回報均大約為八至十萬元，跟收租的分別不大，分別在於你是收港元還是外幣；每個月收租遇是每年或每季收息，買樓放租並不是回報特別高的投資選擇。當然，投資講眼光，一流眼光的投資者或許可找到年回報率達八厘的樓盤，但要慧眼識英雄了。﹝當然，在股海上要找高息且穩定的投資亦是眼光所在﹞一般來說，收租有四厘的回報是很不錯了。可是，放租有一隱憂，就是租約與租約之間的空置期。要找租客不難，但要找一個合適的租客而要相信他能準時交租又不會將自己的物業搞得一塌糊塗卻十分不容易。物業代理便大行其道，或要托朋友之情介紹熟人放租，一般單位放租的空置期一兩月個很常見，找到不到合適的租客空置一年半載亦大有人在。空置一個月，該年收租回報則下跌十二分之一，用上述的例子計回報率則只有三厘九七；空置三個月，則只有三厘二四的回報率。這空置的問題可不是一次過而已，現今的租約通常為「一年生，一年死」，即是一年後租客與業主隨時可以斷租，只需一個月事前通知。很難在那一個月的通知期內找到新的租客﹝租客可以拒絕在其租住其間讓其他人睇樓﹞，何況斷租後亦需將單位再裝修一番才便於找新的租客，加上那一星期至十日的免租期，空置期說兩個月是不為多了。每一至兩年出現這空置期，其實就是在蠶食那四厘多的資本回報。

再說資產本身的潛在升幅，這很難說，論股票與地產均可以大升或大跌，匯市大幅波動升跌動輒一倍比較罕見﹝不論升跌，貨幣幣值轉變一倍也是任何一個國家經濟也承受不了的﹞。除了看資產本身的質素﹝股票則是公司本身的營運、毛利，物業則是單位本身的地段、座向、配套等﹞，還要看市場的風向、政府政策的施行。比較可比的是地產股與地產物業。地產市道輰旺，樓價上升，會反映在地產股的利潤與股價之上，兩者上升或下跌的方向大致相仿但幅度不一。籠統地說，地產股的潛在升幅﹝或跌幅﹞會比單一地產單位的潛在升幅為小，因為同一地產商旗下的不同地產項目或賺或蝕，利潤或多或少，在整個地產商的角度來說是將利潤均分了，亦是將風險均分了；進一步而言，反映整個地產市道的指數波幅亦比單一的地產股為少。

從這角度看，的而且確，買樓置業的潛在資產升幅是比把錢押在地產股為高，但投資市場以至這個地界均有一個鐵律：潛在利潤越高者，潛在風險亦越高，並無例外﹝這裡說的只是資產價格升跌的波幅而已，還未將槓桿風險計算在內﹞。要數投資風險與回報高，股票市場亦不乏選擇，相比地產市場有過之而無不及，許多「毫子股」或「仙士股」單日上下波幅可以倍計，更可跌至體無完膚，以至「一文不值」；這在地產市場不常見。相反若買的是穩打穩紥的公用股，有著平穩的資本回報則不能期望資產本身大幅升值，魚與熊掌不可得兼。故此，資產本身的潛在升幅取決於投資者本身的投資眼光與風險的承擔能力，買樓與股票一樣；買樓置業可致大富，亦可血本無歸，九七金融風暴、零三年「沙士」，香港的樓價跌到哪裡去？帳面損失七八成的業主比比皆是，苦守十年到今時今日才剛見天日。

一般市民傾向買樓的想法是買樓能「保值」，即使樓價下跌，亦有「磚頭」在手，進可攻，退可守，不似買股票般只剩廢紙一堆。但這看法從上述所說機會成本及資本回報的角度看來是站不住腳的，只要你投資有道，投資的那間公司沒有倒閉，保持業務增長，也一樣能保值，當然公司派息也如租樓一樣沒有保證。

買樓置業的幾個謬誤 (1)

買樓置業是眾多人的想法，更甚是許多人終身工作目標，中國人有「安居樂業」之傳統，香港人對此亦是趨之若騖。可是香港地少而人多，儘管可建樓之地已建得密不透風，幾十年來的向高空發展、移山填海也解決不了求過於供的問題；加上內地富有起來的同胞紛紛南下香港置業，作投資或定居不論；且港幣長期處於低息，這些這些加起來令樓價飛升。努力工作卻買不起樓的市民大聲疾呼，政府卻無能為力，高地價支撐著庫房亦支撐著香港經濟，再也承受不起當年「八萬五」對香港經濟的打擊。

誠然，努力賺錢想置業安居無可厚非，被外地人抄起樓價可是一種可悲，但在我們買樓前有沒有問過自己這個決定的意義何在？目的何在？好處是什麼？但我見香港欲買樓的人多是被這近乎信仰的想法矇蔽著雙眼，不見天日，一頭栽進這股置業潮之中，十年後回首，也不知是喜是悲。

買樓置業的誘因多得很也吸引得很，不能不教一眾初入社會的青年視之為工作目標；有家庭支撐的父母也樂得將其一生積蓄助兒女安居樂業。按揭息率長期處於低位，每月供樓還款額比將單位放租的租金收入更低，換月話說，買樓的門檻只是一筆首期，其後不用自己掏腰包便樂得有人將你供樓，慢慢就得到業權，何樂而不為？即使是結婚自住，很多人亦視供樓為最好的存錢方法：為了能如期供款，即使要節衣縮食也必定預留這一筆錢，至少也佔家庭收入的好些比例，這便間接強迫儲蓄，過得若干年，小屋換大屋，一間變兩間，代代相傳，福澤後人。加上儲蓄利息低無可低，放在銀行也只是被通脹蠶食，倒不如將錢放在看得到、住得下的磚頭上。在投資的角度來看，買樓比起其他投資潛在升幅也可觀得很，股票損手多，一買一賣多數得不償失；基金投資回報少得可憐，君不見近年買賣樓宇炒得火紅火綠，即便是兇宅也不乏問津之客，補地價後的公屋居屋亦可一炒再炒，一轉手便是動輒幾十萬的回報，怎教人不動心？又怎教一些過不了首期門檻的小市民直恨得牙癢癢？  

可惜，世上並沒有免費午餐，這些教人心動的誘因背後，哪些是真？哪些只是愰子？

先談放租。放租由租客代為供樓，自己袋袋平安更得業權，故此很多父母均寧願自掏腰包先「借」子女首期買樓，再放租或自住，打的算盤是與其做租客幫人供樓何不自己供一間呢？要租樓的人只不過是出不起首期的人，被迫為他人作嫁衣牚。

可是實情是天下間沒有兩頭利的針，而天下間那麼多的租客都不是出不起首期的人。將名下的物業放租出去是有機會成本﹝opportunity cost﹞存在的，而那機會成本正正是將那單位自住的享受，用金錢衡量，亦正正是自己租樓自住的租金！簡單來說，人是要有一居身之所的，自己的物業不住，總要找一片瓦遮頭，要不自己另外租樓；要不跟家人同住；有錢有地有另外單位的住在另外物業。不論那種都好，那片瓦遮頭或多或少、或明或暗都有機會成本存在，亦即是有犠牲與有其市價。跟家人住不用交租呀？當然，是因為閣下的父母「廿四孝」代你交了那筆成本而已，不代表當中沒有成本存在。君不見很多人自立門戶後連「家用」也一併下調甚或削減嗎？這「家用」不是租金是什麼？即是說，閣下收的租金是犧牲將那單位作其他用途﹝自住或出售或作貨倉﹞的交換，是否等價交換則視乎租金的高低與個人的價值觀而衡量，你付出的是享受那物業作其有他用途的權利。相反從租客的角度來說，他付的租金是換取居住於那單位的權利，付出的是金錢，沒有任何分別。放租者不用付出金錢卻得租金只是一個假象，不過是付出了另外一些看不到的成本而己。一葉瞕目。

《香港百人》 ─ 陳振興

今日不說書，改說電視，一個亞洲電視本港台的電視系列──《香港百人》。顧名思義，這節目為介紹影響香港至深的人物，以半小時的節目淺述其一生。首集為董建華，繼有霍英東、任志剛、查良鏞、李嘉誠等香港巨人。今日說的不是偉人巨匠，是陳振興──一個二十九歲的八十後，亦是香港單車隊的成員。

陳振興是香港單車隊唯一山地越野賽的隊員，亦是二零一零年廣州亞運會首面山地越野單車賽事的金牌得主。從中二開始接觸單車，到二十一歲毅然放棄工作投身港隊，到現今八年時間，終於上年在廣州加冕而成亞洲第一。八年來只有單車，百分之九十的時間都是訓練，一半時間以上在昆明，所以家是在遠方，不是父母雙在的香港。沒有假期，沒有休息，一星期七日對他失去了意義。一年的訓練足以環繞半個地球，枯燥的訓練生活令他每天在單車上討厭著單車。幸然，辛苦所得的成就令這名字為人所熟識。

有人認為陳振興只不過一名港隊代表，得的只是亞洲冠軍，要數香港運動員，李麗珊、黃金寶等不論成就或名氣都強勝之，我亦是從今天的節目才對「陳振興」這三個字熟悉起來，要數他為「香港百人」實有點過譽。入隊單車訓練當然鞎辛，但天下間哪一個世界冠軍或略有成就的運動員不是日以繼夜，犧牲自己所有的時間與享樂，才得成今天的成果？試數中國大陸眾多國家級運動員，成名前之苦練實在不足為外人道，比陳振興有過之而無不及，要出人頭地成為中國代表已是萬中挑一，香港這彈丸之地出個陳振興只是「蜀中無大將」而已。

誠然，中國大陸重點培訓國家隊人才，在跳水等強項要嶄露頭角實非易事，一將功成萬骨枯，當中埋葬了童年、青春，相比起來，陳振興或許是十分幸運的一個。但分別是，中國大陸被徵召入市隊、省隊的小孩，是家人減少經濟負擔、還有望出人頭地的一個方法，一種投資。那些小孩從小就只有運動，沒有其他。亦即是說中國的世界級運動員由始至終都只有一條路選擇，熬過去，脫穎而出，如劉翔、林丹、郭晶晶，一躍而成國寶，中間的辛酸是有著明確且單一的目標支持他們向前。

相反，陳振興多的是選擇，二十一歲，可以選擇在社會中力爭上游，同時可有家人的照料、女友在身邊、玩樂、旅遊、假期等，這亦是大多數人選擇的路。他卻選擇了一條最孤單的路，八年來只有單車，沒有家人，沒有朋友，沒有女友，甚至共同進退的隊友也一個接一個的退出，身邊連競爭對手都沒有，孤身一人，走過這黃金的八年。連目標也看不清楚，形單隻影，當中淒苦不足為外人道。除了孤寂還有內心的歉疚，父母日漸年老，家中有事只能靠以往的好友襄助，不知這光耀門楣的金牌當中藏了多少父母的淚水。八年來，他隨時可以放棄，重拾久違了的安逸、家人、朋友、愛情，擁有選擇仍然堅持正是當中的可貴之處。

陳振興這「香港百人」，要看的不是他金牌的光環，看的是他背後所犧牲的種種，亞運的加冕只是錦上添花。是理性的選擇，放棄一切的抉擇，堅持追夢。

夢的價值何在？我們當中又有誰可以如此義無反顧地追夢？八年間，在社會中形形役役，或許賺得銀行戶口的多位數字，或許得一棲身之所安居樂業，但夢在哪兒？是埋葬於朝九晚五、日復日、年復年的生活中，還是已經腐朽在逸樂之間？「山地興」這香港百人比高不可攀的李嘉誠、任志剛等來得更震撼，亦使我們不知生命何價，只懂張口高乎的不滿現狀的八十後一記當頭棒喝。